Como Fazer um Contrato de Administração de Aluguel em 2026

· 6 min

O que é o contrato de administração de aluguel

É o contrato assinado entre o proprietário do imóvel e a imobiliária (ou corretor autônomo), autorizando a intermediação, cobrança, gestão e prestação de contas da locação. Ele é diferente do contrato de locação (assinado entre proprietário e inquilino) e do contrato de intermediação (só para achar o inquilino).

Por que ter esse contrato por escrito

Sem contrato de administração formal, a imobiliária:

  • Não tem base jurídica para reter taxa
  • Não pode representar o proprietário em cobrança judicial
  • Fica exposta a acusação de gestão irregular
  • Perde direito à comissão em caso de venda do imóvel durante a locação

    • Cláusulas obrigatórias

    1. Qualificação das partes

    Nome completo, CPF/CNPJ, endereço e CRECI da imobiliária.

    2. Descrição do imóvel

    Endereço completo, matrícula, área, tipo (residencial/comercial) e valor sugerido de aluguel.

    3. Objeto do contrato

    Administração completa: divulgação, seleção de inquilino, contrato, cobrança, repasse, cobrança judicial e prestação de contas.

    4. Taxa de administração

  • Percentual sobre o aluguel: geralmente 8% a 12%
  • Taxa de intermediação (para novo inquilino): 1 aluguel

    • 5. Prazo e renovação

    Prazo indeterminado ou determinado (12-24 meses). Cláusula de renovação automática se não houver denúncia com 30 dias de antecedência.

    6. Repasse ao proprietário

  • Prazo: entre 5 e 10 dias úteis após o recebimento do aluguel
  • Forma: transferência bancária ou PIX
  • Retenções: taxa de administração, IPTU, condomínio (se pago pela imobiliária)

    • 7. Responsabilidade pela cobrança

  • Notificação de atraso em X dias
  • Autorização para negativar e ajuizar
  • Custas de cobrança judicial: reembolsáveis pelo proprietário ou repassadas ao inquilino

    • 8. Garantias aceitas

    Fiador, seguro-fiança, caução, título de capitalização — definir quais serão aceitas na locação.

    9. Manutenção e reparos

    Autorização para pequenos reparos até determinado valor (ex: R$ 500) sem consulta prévia. Acima disso, autorização expressa.

    10. Prestação de contas

    Mensal, com extrato detalhado de: aluguel recebido, taxa retida, encargos pagos, valor líquido repassado.

    11. Cláusula de exclusividade para venda

    Se durante a administração o proprietário decidir vender, a imobiliária tem preferência na intermediação.

    12. Rescisão

  • Denúncia por qualquer parte com aviso prévio de 30 dias
  • Multa por descumprimento
  • Prestação de contas final

    • Modelo simplificado de cláusula de taxa

    "Pela administração do imóvel objeto deste contrato, o ADMINISTRADOR perceberá taxa de 10% (dez por cento) sobre o valor bruto do aluguel efetivamente recebido, retida diretamente no repasse mensal ao PROPRIETÁRIO. Na intermediação de novo inquilino, será devida taxa adicional equivalente a 1 (um) aluguel, paga pelo PROPRIETÁRIO no ato da assinatura do contrato de locação."

    Documentos que devem acompanhar

  • Cópia da matrícula atualizada do imóvel (últimos 30 dias)
  • Certidão negativa de IPTU
  • Certidão negativa de condomínio (se aplicável)
  • CPF/RG do proprietário
  • Dados bancários para repasse

    • Boas práticas de gestão

  • Envie extrato mensal automático por e-mail
  • Mantenha o proprietário informado sobre visitas de manutenção
  • Comunique reajustes anuais com 60 dias de antecedência
  • Ofereça portal online para o proprietário acompanhar em tempo real (CRMs como Vista, Universal e Kenlo já têm essa funcionalidade)

    • Como acelerar a gestão com automação

    O maior gargalo de quem administra locação é responder proprietários e inquilinos perguntando sobre boleto, repasse, manutenção. Ferramentas como o InstaNinja resolvem o lado do Instagram (respondendo automaticamente comentários e DMs de quem procura imóvel para alugar), e chatbots no WhatsApp respondem as perguntas mais comuns do dia a dia.

    Perguntas frequentes

    Precisa reconhecer firma no cartório? Não é obrigatório, mas recomendado.

    Contrato de administração pode ser digital? Sim, com assinatura eletrônica (Clicksign, D4Sign, DocuSign) tem plena validade jurídica pela Lei 14.063/2020.

    Posso mudar de imobiliária durante o contrato? Sim, respeitando o aviso prévio de 30 dias.

    Aviso importante

    Modelos de contrato, cláusulas e obrigações variam por estado, tipo de imóvel e legislação municipal. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário e o CRECI da sua região antes de padronizar contratos com seus clientes.