Como Emitir Nota Fiscal de Comissão Imobiliária (2026)
· 4 min
Por que emitir nota fiscal de comissão
Emitir nota fiscal é obrigatório para todo corretor de imóveis ou imobiliária, seja pessoa física ou jurídica. Além de ser exigência legal, a nota:
Quem pode emitir nota fiscal de comissão
1. Corretor autônomo (pessoa física)
Emite RPA (Recibo de Pagamento a Autônomo) ou NFS-e de autônomo no portal do município. Sobre o valor incidem ISS (2-5%), INSS (11%) e IRRF conforme tabela.
2. MEI corretor de imóveis
Atenção: a atividade de corretor de imóveis não é permitida no MEI desde 2018 (Resolução CGSN 143/2018). Corretores devem migrar para ME (Microempresa) ou continuar como autônomo.
3. Microempresa (ME) do Simples Nacional
Corretor com CNPJ pode se enquadrar como ME. Tributação típica: Anexo III do Simples, com alíquota inicial de 6% que sobe conforme o faturamento.
4. Imobiliária LTDA
Emite nota fiscal de serviços via prefeitura. Tributação varia entre Simples, Lucro Presumido e Real.
Passo a passo para emitir NFS-e de comissão
1. Cadastro no município
Acesse o portal da prefeitura da sua cidade (SP: NFS-e; RJ: Carioca Digital; BH: BHISS; etc.) e faça o cadastro como prestador de serviço.
2. Escolha o código de serviço correto
O código LC 116/2003 mais usado é:
3. Preencha os dados da nota
4. Envie e arquive
A NFS-e é gerada eletronicamente. Envie por e-mail ao tomador e guarde por 5 anos.
Alíquotas de ISS em capitais (referência)
| Cidade | Alíquota ISS |
|---|---|
| São Paulo | 5% |
| Rio de Janeiro | 5% |
| Belo Horizonte | 5% |
| Curitiba | 5% |
| Porto Alegre | 5% |
| Salvador | 5% |
| Brasília (DF) | 5% |
A maioria dos municípios brasileiros aplica a alíquota máxima permitida por lei (5%) para intermediação imobiliária.
Retenções na nota fiscal
Quando o tomador é pessoa jurídica, pode haver retenções:
Comissão dividida entre corretores: como emitir
Cada corretor emite sua própria nota fiscal proporcional à parte que recebeu. Não é permitido um só corretor emitir a totalidade e repassar "por fora".
Exemplo: comissão total de R$ 30.000, dividida em 40/30/30 entre imobiliária, captador e vendedor. Cada um emite nota do seu valor (R$ 12.000, R$ 9.000, R$ 9.000) para o pagador.
Erros comuns
Perguntas frequentes
Corretor autônomo pode virar MEI? Não, corretor de imóveis está fora do MEI desde 2018.
Preciso emitir nota para cada comissão? Sim, uma nota por operação.
E se o cliente não quiser a nota? A emissão é obrigatória mesmo assim.
Aviso importante
Alíquotas de ISS, regras de retenção, códigos de serviço e enquadramento tributário variam por município e mudam com frequência. Consulte um contador registrado no CRC da sua região e confirme as regras vigentes na prefeitura antes de emitir suas notas.