Como Emitir Nota Fiscal para Comissão Imobiliária em 2026

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Por que emitir nota fiscal de comissão

Emitir nota fiscal é obrigatório para todo corretor de imóveis ou imobiliária, seja pessoa física ou jurídica. Além de ser exigência legal, a nota:

  • Comprova a receita perante o Fisco
  • Permite ao comprador/vendedor deduzir a comissão no imposto de renda
  • Protege o corretor em caso de discussão judicial sobre pagamento
  • Evita autuações do município (ISS)

    • Quem pode emitir nota fiscal de comissão

    1. Corretor autônomo (pessoa física)

    Emite RPA (Recibo de Pagamento a Autônomo) ou NFS-e de autônomo no portal do município. Sobre o valor incidem ISS (2-5%), INSS (11%) e IRRF conforme tabela.

    2. MEI corretor de imóveis

    Atenção: a atividade de corretor de imóveis não é permitida no MEI desde 2018 (Resolução CGSN 143/2018). Corretores devem migrar para ME (Microempresa) ou continuar como autônomo.

    3. Microempresa (ME) do Simples Nacional

    Corretor com CNPJ pode se enquadrar como ME. Tributação típica: Anexo III do Simples, com alíquota inicial de 6% que sobe conforme o faturamento.

    4. Imobiliária LTDA

    Emite nota fiscal de serviços via prefeitura. Tributação varia entre Simples, Lucro Presumido e Real.

    Passo a passo para emitir NFS-e de comissão

    1. Cadastro no município

    Acesse o portal da prefeitura da sua cidade (SP: NFS-e; RJ: Carioca Digital; BH: BHISS; etc.) e faça o cadastro como prestador de serviço.

    2. Escolha o código de serviço correto

    O código LC 116/2003 mais usado é:

  • 17.05 – Agenciamento, corretagem ou intermediação de bens móveis ou imóveis
  • 7.10 – Locação, sublocação, arrendamento (para administração de aluguel)

    • 3. Preencha os dados da nota

  • Tomador: comprador ou vendedor (quem pagou a comissão)
  • Valor total: valor bruto da comissão
  • Descrição: "Serviço de intermediação imobiliária referente ao imóvel [endereço]"
  • Alíquota do ISS (2-5%, varia por município)

    • 4. Envie e arquive

    A NFS-e é gerada eletronicamente. Envie por e-mail ao tomador e guarde por 5 anos.

    Alíquotas de ISS em capitais (referência)

    | Cidade | Alíquota ISS |

    |---|---|

    | São Paulo | 5% |

    | Rio de Janeiro | 5% |

    | Belo Horizonte | 5% |

    | Curitiba | 5% |

    | Porto Alegre | 5% |

    | Salvador | 5% |

    | Brasília (DF) | 5% |

    A maioria dos municípios brasileiros aplica a alíquota máxima permitida por lei (5%) para intermediação imobiliária.

    Retenções na nota fiscal

    Quando o tomador é pessoa jurídica, pode haver retenções:

  • ISS retido (se a legislação municipal exigir)
  • IRRF (1,5% para PJ intermediando venda a outra PJ, em alguns casos)
  • CSRF (4,65% para prestadores PJ para PJ, quando aplicável)

    • Comissão dividida entre corretores: como emitir

    Cada corretor emite sua própria nota fiscal proporcional à parte que recebeu. Não é permitido um só corretor emitir a totalidade e repassar "por fora".

    Exemplo: comissão total de R$ 30.000, dividida em 40/30/30 entre imobiliária, captador e vendedor. Cada um emite nota do seu valor (R$ 12.000, R$ 9.000, R$ 9.000) para o pagador.

    Erros comuns

  • Emitir nota com valor menor que o real ("caixa 2") — configura sonegação
  • Usar código de serviço errado
  • Deixar de reter ISS quando o município exige
  • Emitir NFS-e como MEI (proibido para corretor)
  • Não guardar cópia por 5 anos

    • Perguntas frequentes

    Corretor autônomo pode virar MEI? Não, corretor de imóveis está fora do MEI desde 2018.

    Preciso emitir nota para cada comissão? Sim, uma nota por operação.

    E se o cliente não quiser a nota? A emissão é obrigatória mesmo assim.

    Aviso importante

    Alíquotas de ISS, regras de retenção, códigos de serviço e enquadramento tributário variam por município e mudam com frequência. Consulte um contador registrado no CRC da sua região e confirme as regras vigentes na prefeitura antes de emitir suas notas.